Reforma del litoral: miles de viviendas costeras pierden su suelo

El Gobierno ha abierto una consulta pública que puede dejar sin suelo privado a decenas de miles de hogares costeros. La clave está en una reforma del litoral que redefine el dominio público marítimo-terrestre: ya no contará la media de cinco años, sino la ola más alta registrada en un temporal. La propuesta, impulsada por el MITECO de Sara Aagesen, afecta a cerca de 90.000 viviendas que ya viven en una situación de incertidumbre jurídica por la erosión. Economist Jurist ha dado cuenta de esta iniciativa, que reaviva un intento frustrado en 2022.

90.000 viviendas en la cuerda floja: qué cambia el límite de la ola máxima

El borrador de real decreto del MITECO elimina el criterio actual para fijar el dominio público marítimo-terrestre. Hasta ahora, el límite se calculaba por la media de las cinco mareas vivas de los últimos cinco años. La nueva fórmula lo sustituye por la ola más alta alcanzada durante un solo temporal.

Esto transforma la lógica del Reglamento de Costas. Bajo el sistema vigente, una zona necesitaba años de evidencia para pasar a ser pública. Con la propuesta, bastará un episodio meteorológico extremo. La playa, además, se extiende ahora a dunas costeras, que entrarán en el dominio público salvo que estén aisladas tierra adentro o en acantilados rocosos.

El crecimiento del dominio público en las últimas dos décadas ya es considerable. Pasó de 14.000 hectáreas a principios de los años 2010 a unas 150.000 hoy. La propuesta actual aceleraría esa curva sin necesidad de esperar a la erosión progresiva.

Del limbo jurídico a la expropiación encubierta: el riesgo para urbanizaciones y hoteles

La amenaza no es teórica. Las 90.000 viviendas que el texto menciona ya están en una zona gris: construidas con licencia, pero ahora potencialmente dentro de un dominio público que se expande sin compensación explícita. La doctrina del TS sobre inversión de la carga de la prueba en materia de costas hace que el propietario tenga que demostrar que su terreno es privado, no la Administración lo contrario.

El sector inmobiliario costero y la hostelería son los primeros perjudicados. Una urbanización o un hotel que haya resistido décadas sin inundación puede quedar absorbido por un solo evento meteorológico. La seguridad jurídica del título registral se resiente: el Registro de la Propiedad refleja una realidad que el decreto puede cambiar por decreto.

La consulta pública, abierta desde el 16 de julio hasta el 16 de septiembre de 2026, da dos meses para alegaciones. El calendario electoral —el 23J fue hace dos años— y la fragilidad del Gobierno en funciones hasta noviembre de 2025 explican el timing: una normativa técnicamente de desarrollo reglamentario que evita el trámite parlamentario pleno.

Catálogo de inundaciones y programas municipales: el paquete completo del MITECO

El borrador no se limita a costas. Propone también un Catálogo Nacional de Inundaciones Históricas y programas de adaptación municipal para zonas de alto riesgo. Estas herramientas, en principio técnicas, pueden usarse para justificar restricciones de uso del suelo o negar licencias de primera ocupación.

La combinación es potente: el catálogo documenta el riesgo, los programas municipales actúan sobre él, y el nuevo límite de costas absorbe el terreno afectado. El propietario queda sin tierra, sin indemnización clara, y con un título registral que ya no describe la realidad jurídica.

La jurisprudencia del TJUE sobre propiedad y medio ambiente, especialmente tras la sentencia sobre la doctrine holandesa de los Wadden, deja margen a los Estados para redefinir límites naturales. Pero exige proporcionalidad y compensación. España no tiene tradición de compensar por ampliación del dominio público marítimo-terrestre: la Ley de Costas de 1988 ya dejó miles de propietarios sin resarcimiento.

16 de septiembre: la fecha que marca el paso a trámite

La consulta pública cierra el 16 de septiembre de 2026. A partir de ahí, el MITECO puede elevar el texto al Consejo de Ministros para su aprobación como real decreto. No hay previsión de paso por las Cortes, dado que se trata de desarrollo reglamentario de la Ley de Costas y de la normativa de gestión de riesgos de inundación.

Los despachos con práctica inmobiliaria en zonas costeras —Garrigues, Cuatrecasas, Uría Menéndez tienen departamentos activos en este nicho— ya están alertando a sus clientes. La alegación durante la consulta es la única ventana formal para intentar moderar el texto. Una vez aprobado, el recurso contencioso-administrativo será la vía, con el precedente desfavorable de la anulación por defectos formales de 2024, no por el fondo.

¿Ha llegado ya una ola a su parcela en los últimos cinco años? Esa pregunta, antes irrelevante para el título de propiedad, puede convertirse en la que decida si usted sigue siendo propietario o administrador de un bien de dominio público.