Opciones de compra: riesgos y trampas fiscales en contratos

La fiscalidad de la opción de compra es uno de los puntos más conflictivos en las operaciones inmobiliarias y mercantiles. Economist Jurist publica un análisis de Santiago Manjarón Muñoz, fiscalista de Goy Gentile Abogados, que desgrana las trampas tributarias en cada fase del contrato. El texto llega en un momento de especial tensión: la Agencia Tributaria ha intensificado el control sobre estructuras que ocultan ventas encubiertas bajo la forma de opciones.

5% de base imponible mínima: la trampa silenciada del ITP

La primera sorpresa para el comprador llega ya en la firma. Cuando el otorgante es particular, el adquirente debe pagar ITP sobre la prima, pero con una regla que pocos conocen: la normativa presume una base imponible mínima del 5% del precio final de compra pactado, aunque la prima real sea inferior.

Esto significa que una prima de 10.000 euros sobre un inmueble de 500.000 puede tributar como si fuera de 25.000. La presunción es irrefutable en la práctica y ha generado litigios en los que Hacienda reclama diferencias con intereses de demora. El artículo de Manjarón advierte que esta cláusula del Reglamento del ITP (aprobado por el RD 828/1993) sigue siendo territorio de errores en la asesoría rutinaria.

Para el otorgante, el tratamiento depende de su condición. Particular: ganancia patrimonial en IRPF. Empresario o profesional: rendimiento de actividades económicas, con el consiguiente impacto en la base imponible del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades.

IVA al 21%: la prima de opción como prestación de servicios

Si el otorgante actúa como empresario o profesional, la prima queda sujeta a IVA al tipo general del 21%. El comprador empresario podrá deducirlo si la operación está vinculada a su actividad, pero el particular no recupera nada.

Aquí se abre una fisura estructural frecuente: muchas opciones se suscriben con particulares que posteriormente se revelan como empresarios ocultos. La inversión del sujeto pasivo o la responsabilidad solidaria pueden caer sobre el adquirente que no haya verificado la condición real del otorgante. La consultoría de Goy Gentile destaca este punto como crítico en la due diligence previa.

El momento del ejercicio replica la fiscalidad de una venta ordinaria, pero con una complicación añadida. Si la prima se imputa al precio final, ambas partes deben conciliar que esa porción ya fue tributada bajo concepto distinto. El doble rastreo, explicable en teoría, se enreda en la práctica cuando los plazos entre opción y ejercicio superan los años fiscales.

Prima perdida: qué ocurre cuando el comprador renuncia

El texto original se interrumpe antes de detallar la fiscalidad de la no ejercitación, pero el silencio mismo es revelador. La doctrina administrativa y la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 2205/2014, de 9 de abril, entre otras) han tratado la pérdida de prima como un gasto deducible para el comprador cuando la opción estaba vinculada a su actividad empresarial.

Para el otorgante, la prima retenida sin contraprestación final suele calificarse como rendimiento íntegro de la fecha de concesión, sin posibilidad de rectificación posterior. Esta asimetría temporal —ingreso inmediato versus posible gasto diferido— genera un desfase de tributación que las partes rara vez negocian contractualmente.

La tensión normativa actual se concentra en la figura del artículo 20 de la Ley 35/2006 del IRPF, que regula las ganancias patrimoniales, y en la disposición adicional decimosexta del RDLeg 5/2004 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. La clave de bóveda está en distinguir la opción autónoma de la llamada "opción de compra obligada", que los tribunales han recharacterizado como venta condicionada con efectos retroactivos a la fecha de acuerdo.

El control tributario se endurece: de la forma a la sustancia

La AEAT ha incorporado en sus planes de control sectoriales una línea específica sobre "operaciones de opción de compra con ocultación de arrendamiento o venta". El objetivo es desactivar estructuras en las que la opción funciona como pantalla de una transmisión encubierta, evitando el pago de ITP o IVA en el momento de la entrega efectiva del bien.

El criterio de la administración, consolidado tras la Sentencia del Tribunal Supremo 805/2020, de 3 de marzo, privilegia la sustancia económica sobre la forma contractual. Si la opción no es exercitiva de verdad —si el precio de ejercicio es simbólico o si el arrendamiento concurrente absorbe toda la contraprestación— la operación se reclasifica.

Para los despachos, esto implica revisar los contratos tipo de opción que mantienen en plantilla. La cláusula de prima independiente, el plazo razonable de ejercicio y la libre configuración del precio de compra son los tres pilares que sostienen el tratamiento autónomo frente a una recharacterización.

Próximo hito: la consulta en trámite del ICAC sobre valoración de opciones

El Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas tiene previsto emitir antes de octubre de 2026 una consulta sobre el registro contable de las opciones de compra en el PGC de pymes. La norma en borrador introduce la obligación de valorar la opción al coste amortizado cuando el plazo supere los doce meses, con impacto directo en el reconocimiento de ingresos y gastos financieros.

La interacción entre esta futura norma contable y la fiscalidad vigente será el escenario a vigilar. Hasta ahora, la divergencia entre criterio mercantil y tributario ha permitido cierta flexibilidad temporal. La nueva consulta del ICAC podría forzar un alineamiento que, para mal o para bien, dejará menos margen de maniobra.

¿Cuántos contratos de opción firmados en los últimos meses soportarán una inspección de Hacienda que aplique el criterio de sustancia sobre forma? La pregunta no es retórica: la prescripción de cuatro años para el ITP empieza a contar desde el devengo, y en opciones mal estructuradas ese momento puede haberse adelantado sin que las partes lo supieran.